La vivienda es el principal problema del país, con el 55,7% de las menciones en el último barómetro del CIS. Winterman advierte de que la urgencia por encontrar casa es terreno abonado para el fraude. "En un desahucio, como en cualquier conflicto de vivienda, el informe recoge los hechos aunque contradigan a quien lo encarga, sea un particular, una empresa o un fondo", defiende Enrique Vilamajó, CEO de Winterman

La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles. Winterman, firma especializada en investigación corporativa y servicios forenses, alerta de una cara menos visible de esa preocupación: los fraudes que se aprovechan de la urgencia de quien busca casa y de la confianza de quien la alquila, y que perjudican tanto a inquilinos como a propietarios.

Doce fraudes frecuentes, en los dos sentidos
Según el barómetro de octubre del CIS, la vivienda es el principal problema del país, con el 55,7% de las menciones. Winterman describe doce prácticas fraudulentas que se repiten en el mercado residencial: unas perjudican a quien alquila su vivienda, otras a quien busca casa o vive de alquiler, y algunas a los dos. No todo conflicto es un fraude: una dificultad para pagar o una discrepancia sobre el contrato no lo son. El fraude aparece cuando se ocultan o se falsean hechos relevantes.

Perjudican al propietario

1. El inquilino que se convierte en casero. El contrato sigue a su nombre, pero ya no vive allí: alquila el piso o sus habitaciones sin autorización, a veces como alojamiento turístico y en ocasiones con hacinamiento.

2. La convivencia que no existió. En los contratos de renta antigua, el hijo del titular solo puede continuar si convivió con él en esa vivienda durante los dos años anteriores a su fallecimiento, y le corresponde probarlo. Hay quien lo alega sin haber vivido allí. Dónde reside alguien hoy no demuestra dónde vivía entonces: la investigación puede reconstruirlo y, a veces, confirma que la convivencia era real.

3. El contrato que se alarga más allá de la ley. Las subrogaciones de renta antigua tienen límites y no pueden encadenarse sin fin. Ocultar el fallecimiento del titular y seguir pagando a su nombre, o falsear quién vivía en la casa y desde cuándo, son formas de mantener un contrato que la ley ya no ampara. Una discrepancia sobre cómo interpretar el contrato no es un fraude; ocultar hechos, sí.

4. Una situación económica falseada. Ingresos ocultos o documentos manipulados para aparentar una situación que no es real, por ejemplo en un procedimiento de desahucio. La vulnerabilidad la valoran los servicios sociales y los juzgados, no se deduce de la apariencia de nadie, y tener dificultades para pagar no es un fraude. La investigación solo aporta hechos cuando hay indicios de ocultación o manipulación.

Perjudican al inquilino

5. Pisos que no existen. Anuncios de viviendas que no son de quien las anuncia, o que ni siquiera existen, con precios algo por debajo del mercado y prisa por cobrar una reserva o la fianza antes de la visita o de la firma.

6. Comisiones que no corresponden. Intermediarios que cobran al inquilino por conseguirle un piso, a veces con otro nombre, como "estudio de solvencia" o "apertura de expediente". En el alquiler de vivienda habitual, la ley atribuye esos gastos al propietario.

7. Necesidades alegadas que no se cumplen. Recuperar una vivienda alquilada alegando que la necesita el propietario o un familiar directo y después no ocuparla o volver a ofrecerla en alquiler. Si no se ocupa en tres meses, la ley permite al inquilino volver o ser indemnizado.

8. Contratos de temporada que esconden una vivienda habitual. Contratos firmados "por temporada" a quien en realidad vive allí de forma permanente, lo que le priva de las protecciones del alquiler de vivienda habitual.

9. Presiones para que el inquilino se vaya. Cortes de suministros, obras que no terminan o molestias constantes para forzar la salida de quien tiene un contrato en vigor. El acoso inmobiliario está castigado en el Código Penal.

10. Fianzas que no vuelven. Retener la fianza al final del contrato con daños inventados o sin justificar, o no depositarla en el organismo autonómico cuando es obligatorio.

"Encontrar vivienda se ha convertido en una preocupación para mucha gente y, como en cualquier situación de necesidad, aparece quien intenta aprovecharse. Esos fraudes los pagan inquilinos y propietarios que cumplen, y la confianza de todos en el mercado", explica Enrique Vilamajó, CEO de Winterman.

Hechos, no opiniones
En los conflictos de vivienda casi todo depende de hechos que hay que probar: quién es el propietario real de un piso, quién vive en él y desde cuándo, para qué se usa o si un documento es auténtico. Winterman lo comprueba combinando la documentación del contrato, registros y fuentes abiertas, análisis documental y digital y comprobaciones lícitas sobre el uso del inmueble, siempre dentro de la ley y sin invadir la intimidad del domicilio. El resultado es un informe que pueden valorar abogados y jueces, y que puede ratificarse en un juicio.

La investigación también puede desmentir una sospecha: acreditar que una cesión estaba autorizada, que quien ocupa la vivienda vive allí de verdad o que la versión de quien encarga el informe no se corresponde con los hechos. Ni la identidad ni el tamaño del cliente cambian las conclusiones. Tampoco en un desahucio: el informe no está para dar la razón al propietario ni a un fondo, sino para acreditar lo que ha pasado.

"En un tema tan polarizado, nuestro trabajo es aportar hechos, no opiniones", subraya Vilamajó. "Unas veces la investigación da la razón al propietario y otras al inquilino. Lo que nunca se hace es poner en un informe algo distinto de lo que se ha comprobado, beneficie o perjudique a quien os ha contratado. Se trata de distinguir un abuso del ejercicio legítimo de un derecho".

Consejos para no caer
Si se busca piso o se vive de alquiler

• Conviene desconfiar de los precios muy por debajo del mercado y de las ofertas acompañadas de prisas o presiones para cerrar la operación.

• No debe realizarse ningún pago antes de visitar la vivienda por dentro y formalizar el contrato. También es recomendable comprobar la titularidad del inmueble mediante una nota simple del Registro de la Propiedad.

• En los contratos de alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al propietario, independientemente de la denominación que reciban.

• Es aconsejable utilizar siempre medios de pago que permitan dejar constancia de las operaciones y conservar todas las comunicaciones relacionadas con el alquiler.

• Al entrar en la vivienda, resulta conveniente realizar fotografías y elaborar un inventario de su estado de conservación, como referencia ante una futura devolución de la fianza.

• Ante presiones para abandonar la vivienda, es importante documentar cada episodio y acudir a las vías legales correspondientes.

Si se alquila una vivienda en propiedad

• Es recomendable verificar la documentación del futuro inquilino mediante fuentes independientes, sin limitarse a la información que este facilite.

• El contrato debe especificar expresamente si se permite o no el subarrendamiento de la vivienda.

• La fianza debe depositarse en el organismo correspondiente cuando así lo exija la normativa autonómica y devolverse dentro del plazo legal, tomando como referencia el inventario del estado de la vivienda.

En cualquier caso
Ante la sospecha de una irregularidad, lo adecuado es acudir a las autoridades y utilizar las vías legales disponibles. Actuaciones como cambiar la cerradura o cortar los suministros por cuenta propia pueden constituir un delito.

Acerca de Winterman
Winterman es una de las firmas españolas líderes en investigaciones corporativas y servicios forenses, especializada en fraude y gestión de riesgos. Ofrece a empresas y despachos de abogados servicios orientados a esclarecer irregularidades, obtener pruebas y facilitar la toma de decisiones basadas en información contrastada.

Sus áreas de actividad incluyen las investigaciones internas, el fraude económico y laboral, las fugas de información, la inteligencia corporativa y el análisis forense digital. También realiza investigaciones previas sobre socios, proveedores y operaciones empresariales para identificar posibles riesgos reputacionales, operativos o de seguridad.

La firma colabora con departamentos jurídicos, responsables de cumplimiento normativo, recursos humanos y seguridad corporativa, tanto en la prevención como en la investigación de incidentes y la gestión de crisis.

Su CEO, Enrique Vilamajó, preside la Asociación de Empresas de Detectives Privados (AEDP).